서울 부동산 규제 핵심, 토지거래허가제란?

 

서울의 부동산 시장은 오랜 시간 동안 가격 상승과 투기 과열로 인해 다양한 규제 정책이 시행되어 왔습니다. 그중에서도 핵심 제도로 자리 잡은 것이 바로 ‘토지거래허가제’입니다. 이 제도는 단순한 거래 절차를 넘어, 부동산 시장을 실수요자 중심으로 유도하고 투기를 차단하는 강력한 정책 수단으로 평가받고 있습니다. 서울시는 2020년 이후 강남권을 비롯한 주요 지역에 대해 거래허가구역을 확대 지정하며 시장 안정화를 시도해 왔고, 최근까지도 지속적으로 규제 범위를 조정하고 있습니다. 본 글에서는 서울 부동산 규제의 중심에 있는 토지거래허가제가 어떤 제도인지, 실제 운영 방식과 서울시의 지정 현황은 어떤지, 그리고 이 제도가 시장에 미치는 영향은 무엇인지 자세히 분석해 보겠습니다.

 

1. 토지거래허가제란?

토지거래허가제는 부동산 가격이 급등하거나 투기성 거래가 우려되는 지역에 대해 일정 규모 이상의 토지 및 건물 거래를 사전에 제한하는 제도입니다. 이 제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 근거를 두고 있으며, 지정된 토지거래허가구역 내에서 일정 기준을 초과하는 부동산을 매매할 경우, 반드시 관할 구청장 또는 시·도지사의 허가를 받아야만 거래가 성립됩니다.

토지거래허가의 대상은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분되며, 면적 기준은 각각 다릅니다. 예를 들어 주거지역은 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과, 녹지지역은 100㎡ 초과 등으로 규정되어 있으며, 면적이 이 기준을 넘는 경우 허가가 필수입니다. 주택 거래뿐 아니라 상가, 오피스텔, 토지 단독 매입 등도 대상이 될 수 있어, 부동산 전반에 영향을 미치는 제도라 할 수 있습니다.

허가를 받기 위해서는 단순한 서류 제출을 넘어서 실수요 요건을 입증해야 합니다. 주거 목적의 경우 실거주 계획이 있는지를 증명해야 하며, 사업 목적의 경우 구체적인 운영 계획과 사업 내용 등을 제출해야 합니다. 특히 전세 놓기, 단기 매도 등 투기적 목적이 포함된 거래는 원천적으로 차단됩니다. 이런 심사를 통해 토지거래허가제는 투기 수요를 억제하고, 해당 지역의 거래를 실수요 중심으로 유도하게 됩니다.

이 제도는 서울시와 같은 대도시의 경우 부동산 시장의 안정성 확보 수단으로 적극 활용되고 있습니다. 특히 재건축·재개발이 예정된 지역이나, 개발 호재로 단기적 가격 상승이 우려되는 곳에서 사전에 투기 수요를 차단하기 위한 목적으로 지정이 이뤄집니다. 이처럼 토지거래허가제는 단순한 행정적 규제를 넘어, 서울의 부동산 질서를 바로잡기 위한 핵심 수단으로 기능하고 있습니다.

 

2. 서울시 지정 현황과 절차

서울시는 부동산 시장의 과열을 억제하기 위해 다양한 지역을 거래허가구역으로 지정해 왔습니다. 특히 2020년 6월부터 강남 3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 등 주요 지역에 대해 대규모 거래허가구역 지정이 이루어졌습니다. 이후 여의도, 목동, 한남뉴타운, 압구정 등 재건축 기대감이 높은 지역으로 확산되었으며, 현재까지도 여러 지역이 규제 대상에 포함되어 있습니다.

토지거래허가구역 지정은 서울시장 또는 국토부 장관의 권한으로 이루어지며, 일반적으로 ‘부동산 가격 상승률이 급등하고 있는 지역’이나 ‘투기 거래가 확인되는 지역’, 혹은 ‘대규모 개발계획이 예정된 지역’을 대상으로 합니다. 지정된 지역은 일반적으로 1년 단위로 설정되며, 상황에 따라 5년까지 연장이 가능합니다.

지정 절차는 비교적 엄격하게 이루어집니다. 서울시는 한국부동산원 등의 실거래가 자료와 통계 분석을 통해 가격 급등 여부를 판단하고, 개발 계획 등을 반영하여 종합적으로 판단합니다. 지정 시 주민 공청회나 의견 수렴 과정을 거치지 않아도 되며, 고시만으로 효력이 발생하는 강력한 규제 수단이라는 점에서 논란이 되는 경우도 있습니다.

허가 절차 역시 복잡하고 까다롭습니다. 부동산을 매입하려는 매수인은 거래 허가 신청서를 제출해야 하며, 이에는 거래 목적, 자금 출처, 자금 조달 계획, 향후 이용 계획 등이 포함됩니다. 관할 구청에서는 이를 바탕으로 심사를 진행하며, 실수요 목적임이 명백한 경우에만 허가를 내줍니다. 만약 무허가 상태에서 거래가 진행되었을 경우, 계약은 무효 처리되며 형사처벌 및 벌금이 부과될 수 있습니다.

서울시는 앞으로도 개발이 예정된 강북 지역과 3기 신도시 연계 지역 등 부동산 수요가 집중되는 곳을 중심으로 거래허가구역을 확대할 계획이라고 밝히고 있습니다. 이런 흐름은 실수요 보호 측면에서는 긍정적이지만, 자율적인 거래를 원하는 시장 참여자 입장에서는 불편 요소로 작용할 수 있습니다.

 

3. 토지거래허가제의 영향

토지거래허가제가 서울 부동산 시장에 미치는 영향은 복합적입니다. 우선 긍정적인 효과부터 살펴보면, 가장 큰 장점은 ‘투기 억제’입니다. 제도 도입 이후 해당 지역의 거래량은 눈에 띄게 줄었고, 일시적인 가격 급등 현상도 완화된 것으로 나타났습니다. 특히 거래허가 신청 과정에서 ‘실거주 여부’를 엄격하게 판단하기 때문에, 단기 시세차익을 노린 투기성 거래는 크게 감소했습니다.

또한 시장의 과열을 선제적으로 차단할 수 있다는 점에서 정책적 유연성이 높습니다. 특정 지역에 개발 계획이 발표되면, 통상적으로 투자 수요가 급증하며 가격이 급등하는 현상이 발생하는데, 서울시는 이 같은 상황을 토지거래허가제 지정으로 막아내는 데 어느 정도 성공했습니다. 시장의 혼란을 줄이고, 실수요자 위주의 거래를 유도한다는 점에서 정책 효과는 분명 존재합니다.

하지만 부작용도 적지 않습니다. 첫째, 거래 절벽 현상이 발생합니다. 규제가 가해지면 매도자와 매수자 모두 거래에 신중해지게 되며, 절차가 복잡하고 허가가 지연되면서 시장 유동성은 급감합니다. 이는 부동산 시장 전반의 침체로 이어질 수 있습니다.

둘째, 실거주자에게도 규제가 지나치다는 비판이 있습니다. 예를 들어 신혼부부가 특정 지역에 내 집 마련을 위해 주택을 구입하려 해도 허가 요건을 충족시키지 못하면 거래가 거부될 수 있습니다. 이처럼 실수요자조차 규제의 장벽에 막히는 사례는 제도의 방향성과 상충하는 부분입니다.

셋째, 풍선효과 문제도 있습니다. 거래허가구역 인근의 비규제 지역으로 수요가 몰리면서 그 지역의 가격이 급등하는 부작용이 나타나기도 합니다. 이는 결국 부동산 시장 전반의 가격 불안을 다시 자극할 수 있다는 점에서 정책 설계의 정교함이 요구됩니다.

결론적으로 토지거래허가제는 잘만 운영된다면 서울 부동산 시장의 건강성을 높이는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다. 다만 단기적인 효과에만 의존하기보다는, 장기적인 수급 균형과 실거주자 중심의 주택 공급 확대 등 종합적인 접근이 병행되어야 제도의 실효성을 극대화할 수 있을 것입니다.

 

결론

서울시의 토지거래허가제는 부동산 시장의 안정과 실수요자 보호를 목표로 시행되고 있는 핵심 제도입니다. 이 제도는 투기 수요를 억제하고 거래를 합리화하는 데 긍정적인 효과를 발휘하지만, 동시에 시장 위축, 실수요자 불편, 풍선효과 등 부작용도 함께 수반됩니다. 따라서 토지거래허가구역 내 부동산 매입을 고려하는 경우, 해당 지역의 규제 상황을 꼼꼼히 확인하고, 거래 목적과 계획을 명확히 세우는 것이 중요합니다. 시장 변화에 민감하게 반응하며, 신중한 판단을 통해 안정적인 부동산 거래를 이어가시기 바랍니다.