토지거래허가구역 지정의 부작용은?

 

토지거래허가구역 제도는 부동산 시장의 투기 과열을 막고 실수요자를 보호하기 위한 제도입니다. 그러나 의도와 달리 이 제도는 여러 예상치 못한 부작용을 동반하기도 합니다. 거래 위축, 풍선효과, 실수요자의 불편 등 다양한 문제점들이 나타나고 있어 제도의 방향성과 효율성에 대한 재검토가 필요한 시점입니다. 이 글에서는 토지거래허가구역 지정의 주요 부작용들을 구체적으로 살펴보고자 합니다.

 

1. 거래 위축과 시장 침체

토지거래허가구역 지정의 가장 대표적인 부작용은 거래량의 급감입니다. 허가 대상 지역 내에서 일정 면적 이상의 부동산을 거래하려면 행정기관의 허가를 받아야 하며, 이 과정에서 서류 작성, 실거주 요건 증명 등 복잡한 절차가 요구됩니다. 특히 매수인의 자금 출처, 거주 계획, 이용 목적 등을 심사받아야 하므로 많은 수요자들이 거래를 포기하거나 미루는 사례가 많아집니다.

이로 인해 거래량이 급격히 줄어들고, 시장이 얼어붙는 현상이 발생합니다. 통상적으로는 거래가 활발해야 시장 가격이 안정되지만, 거래가 막히면 오히려 가격이 고착화되거나 하락하지 않는 이례적인 상황이 발생하기도 합니다. 예를 들어 강남, 용산 등 주요 거래허가구역에서는 지정 이후 수개월간 거래량이 60~80%까지 감소한 사례도 존재합니다.

더 나아가 거래절벽은 시장 참여자들의 심리를 위축시키며 부동산 시장의 유동성 전반을 저하시키고, 건설사와 시행사는 분양에 어려움을 겪고, 중개업소는 수입 감소로 운영에 타격을 입으며, 관련 산업 전반에도 부정적인 영향을 미치게 됩니다.

정책 입안자는 실수요 중심의 거래를 유도하려는 목적이었겠지만, 실제로는 수요자의 진입 자체를 막음으로써 시장 기능을 비효율적으로 만드는 부작용을 일으키는 셈입니다. 이는 부동산의 본질인 '자산의 자유로운 유통'이라는 기본 가치와도 충돌하게 됩니다.

 

2. 풍선효과 및 가격 왜곡

토지거래허가제의 또 다른 주요 부작용은 ‘풍선효과’입니다. 특정 지역을 규제하면 그 수요는 인접 지역으로 이동하게 되며, 이로 인해 비규제 지역의 가격이 급등하는 현상이 반복적으로 발생해 왔습니다. 이는 결국 지역 간 불균형을 심화시키고, 규제의 실효성을 떨어뜨리는 결과를 낳습니다.

예컨대 강남구의 압구정, 대치동 일대가 거래허가구역으로 묶이자, 바로 옆 동작구, 관악구, 성남 분당 등지로 수요가 몰렸고, 해당 지역의 부동산 가격은 오히려 상승했습니다. 이는 허가제의 도입이 단기적으로는 특정 지역의 가격 상승을 억제했지만, 그 여파가 다른 지역의 불안정을 초래한 사례로 해석됩니다.

더불어, 토지거래허가구역 지정은 가격 왜곡을 유발하기도 합니다. 거래량 감소로 인해 실거래가의 기준점이 줄어들면서, 호가 중심의 시장이 형성되고 이는 정확한 시장 가치 판단을 어렵게 만듭니다. 실거래가가 형성되지 않으면 정부 정책의 기준 데이터 역시 부정확해질 수 있으며, 부동산 가격 통계 자체의 신뢰도도 떨어질 수 있습니다.

일부 투자자들은 규제 지역과 비규제 지역을 동시에 활용하여 허점을 파고드는 방식으로 시장에 접근하기도 합니다. 예를 들어 규제 지역 내에서의 거래를 회피하기 위해 ‘증여’ 방식으로 명의를 넘기거나, 우회 매입을 시도하는 등의 사례가 실제로 존재합니다. 이는 허가제의 법적 한계와 실질적 통제력 부족을 드러내는 문제점으로 이어집니다.

 

3. 실수요자의 불편과 진입장벽

토지거래허가제는 ‘실수요자 중심의 거래 유도’를 기본 취지로 하지만, 정작 실수요자조차 제도의 불편함을 호소하는 경우가 많습니다. 주택을 구입하려는 일반 가정, 특히 신혼부부나 청년층, 전세에서 자가로 전환하려는 세입자들이 대표적인 사례입니다.

실거주 목적임을 입증하려면 다양한 서류 제출은 물론, 향후 2년간의 거주 계획을 명확히 밝혀야 하고, 이를 어겼을 경우에는 허가가 취소되거나 과태료가 부과될 수 있습니다. 이러한 부담은 실거주자에게도 적지 않은 스트레스를 주며, 거래 성사까지 평균 2~4주 이상이 소요되어 빠른 의사결정이 필요한 경우 상당한 불편함을 초래합니다.

또한 자금 출처 증빙이 까다로워지면서 청년·신혼부부 등 금융 기반이 약한 계층은 사실상 허가를 받기 어렵게 되는 구조가 만들어지고 있습니다. 이는 시장의 양극화를 심화시키며, 오히려 실수요자의 주거 안정을 해치는 결과를 가져옵니다.

일부 구청에서는 허가 심사 기준을 명확하게 제시하지 않거나, 담당자마다 해석이 다르게 적용되어 신청자의 혼란을 가중시키는 경우도 있습니다. 이는 제도의 투명성과 공정성에 대한 신뢰를 훼손하며, 정부 정책에 대한 부정적 인식을 확산시키는 원인이 됩니다.

 

결론

토지거래허가제는 투기 억제를 위한 유효한 수단이지만, 거래 위축, 풍선효과, 실수요자 불편 등 여러 가지 부작용도 동시에 안고 있는 제도입니다. 이러한 문제들은 장기적으로 시장 기능을 왜곡시키고 정책 신뢰도를 저하시키는 결과로 이어질 수 있습니다. 제도의 목적이 실수요자 보호에 있다면, 실효성을 높이기 위한 제도적 개선과 함께, 사용자 친화적 운영이 병행되어야 할 것입니다. 부동산 시장 참여자라면 거래 대상 지역의 규제 상황을 면밀히 살펴보고, 합리적인 판단을 통해 안정적인 의사결정을 하시기 바랍니다.