서울 주요구 토지거래허가구역 지정현황 총정리

 

서울시는 부동산 시장의 안정을 위해 핵심 규제 수단으로 ‘토지거래허가구역 제도’를 적극적으로 운영하고 있습니다. 이는 부동산 투기를 억제하고 실수요 중심의 시장 형성을 유도하기 위한 조치로, 자치구별로 다양한 지정 현황을 보여줍니다. 특히 강남 3구부터 마용성, 여의도·목동·상계 등으로 지정 범위가 확장되면서 서울 전역에서 규제의 파급력이 커지고 있습니다. 이번 글에서는 서울 주요 자치구의 토지거래허가구역 지정 현황과 그 정책적 의미를 깊이 있게 정리해 보겠습니다.

 

1. 강남 3구: 규제의 중심지

강남구, 서초구, 송파구로 대표되는 ‘강남 3구’는 서울 부동산 시장에서 가장 강력한 규제가 집중된 지역입니다. 고급 아파트 단지가 밀집해 있고, 교육·교통·생활 인프라가 뛰어난 지역으로 항상 높은 수요를 보이며, 투자 수요도 끊임없이 유입되는 곳입니다. 정부는 이러한 수요에 따른 투기 과열과 가격 급등을 억제하기 위해 2020년 6월부터 강남 3구를 토지거래허가구역으로 지정하였고, 이후 현재까지 연장 운영되고 있습니다.

대표적인 예가 압구정 현대아파트, 대치동 은마아파트, 삼성동 아이파크 등의 재건축 단지입니다. 이들 지역은 사업 추진 기대감이 커지며 거래가 활발해졌지만, 토지거래허가제 도입 이후 실수요자 외에는 거래가 사실상 불가능해졌습니다. 주택 거래 시 실거주 2년 이상 요건이 요구되며, 전세 놓기, 단기 매매는 원칙적으로 제한됩니다. 이는 투자 수요 차단에 결정적인 역할을 하고 있으며, 실제로 거래량 감소 및 가격 상승 속도 둔화라는 효과가 관찰되었습니다.

한편, 서초구 반포·방배 일대는 강남과 마찬가지로 재건축 수요가 높고, 대규모 개발이 예고되어 있는 지역으로, 꾸준히 허가구역으로 유지되고 있습니다. 송파구 잠실과 가락, 문정동 일대 역시 마찬가지입니다. 특히 잠실 MICE단지 개발계획 발표 이후 규제는 더욱 강화되었고, 시장 흐름을 선제적으로 통제하기 위한 정부의 의지가 반영된 것입니다.

이처럼 강남 3구는 서울 부동산 정책의 바로미터로 작용하고 있으며, 토지거래허가제가 얼마나 강력한 시장 조정 수단이 될 수 있는지를 보여주는 대표적인 사례입니다.

 

2. 마용성 지역: 신흥 규제 지대 부상

‘마용성’이라 불리는 마포구, 용산구, 성동구는 과거 강남 3구와 비교해 상대적으로 규제에서 자유로웠던 지역입니다. 그러나 최근 몇 년간 도심 접근성과 개발 기대감이 맞물리면서 가격이 급등했고, 이에 따라 규제 필요성이 높아졌습니다. 결국 이들 지역도 토지거래허가구역으로 지정되며 시장 전반에 큰 변화를 일으켰습니다.

용산구는 2020년대 들어 가장 주목받는 재개발·재건축 중심지 중 하나입니다. 한남뉴타운, 용산정비창 복합개발, 미군기지 이전 등 다양한 호재가 겹치면서 부동산 가치가 폭발적으로 상승했습니다. 이에 서울시는 2021년 한남동, 이태원동, 보광동 일대를 토지거래허가구역으로 지정했고, 지속적으로 연장하고 있습니다. 특히 한남3구역 등은 분양가 상한제와 함께 이중 규제를 받고 있어 거래가 매우 제한적입니다.

성동구 역시 성수전략정비구역, 금호동 일대를 중심으로 프리미엄 주거지역으로 빠르게 탈바꿈 중입니다. 특히 성수동은 아크로서울포레스트, 갤러리아포레 등 초고가 주택들이 속속 들어서며 서울 강북권의 대표적인 부촌으로 자리 잡았습니다. 이에 따라 성수동1가와 2가는 거래허가구역으로 지정되어, 실거주자 외에는 진입이 사실상 어려워졌습니다.

마포구는 공덕, 아현, 염리 등 주요 재개발 지역을 중심으로 지정되었습니다. 경의선숲길, 마포대교, 서부선 신설 등 생활 여건이 개선되면서 젊은 층 실수요가 몰리는 지역입니다. 마용성은 과거에는 상대적으로 규제가 덜했지만, 지금은 강남 못지않은 규제를 받고 있으며, 서울시가 투기 억제를 위해 강도 높은 규제를 적용하는 대표적 사례로 평가받고 있습니다.

 

3. 여의도·목동·상계: 확산되는 규제의 범위

과거에는 강남권과 도심 중심지에만 집중되었던 토지거래허가구역이 이제는 외곽 지역, 중저가 주거지역, 신도시 인접지 등으로 확산되고 있습니다. 그 대표적인 예가 여의도, 목동, 상계 지역입니다. 이는 단순히 고가 주택이 있는 지역만이 아니라, 시장 수요와 개발 가능성이 높은 지역 전반을 규제하겠다는 서울시의 정책 기조를 보여줍니다.

여의도는 국제금융 중심지로서의 위상과 함께 대규모 재건축 단지가 밀집된 지역입니다. 특히 여의도 한양, 시범, 삼부, 은하수 아파트 등의 재건축 추진으로 인해 거래가 급증했고, 이에 따라 2021년 이후 여의도 전역이 거래허가구역으로 지정되었습니다. 이로 인해 부동산 가격은 일정 부분 안정세를 보였지만, 거래량은 눈에 띄게 감소했습니다.

목동은 양천구에 위치한 대규모 중산층 주거지로, 1980~90년대에 지어진 아파트 단지들이 재건축 연한을 충족하면서 기대감이 높아졌습니다. 특히 목동신시가지 아파트 1~14단지는 서울시 재건축 심의와 연계되어 시장의 관심이 집중된 곳입니다. 이에 서울시는 목동 전역을 거래허가구역으로 지정했고, 실거주 의무 조건까지 부과하여 사실상 투기 수요 진입을 차단했습니다.

상계동이 포함된 노원구는 전통적으로 중저가 아파트가 많은 지역이지만, GTX-C 노선 호재와 함께 1기 신도시(중계·상계)의 노후 아파트 재건축 이슈로 인해 투자 수요가 급증했습니다. 서울시는 이에 대응해 상계동, 중계동 일부를 거래허가구역으로 묶었고, 거래 투명성과 실수요 검증을 강화했습니다. 이처럼 규제는 전통적 고가 지역을 넘어 실수요 중심 지역까지 확대 적용되고 있습니다.

 

결론

서울시는 과거 강남 중심의 규제 정책에서 벗어나, 도심 재개발지, 중산층 거주지, 외곽 지역까지 아우르는 폭넓은 규제를 시행하고 있습니다. 이는 부동산 시장의 전반적인 투기 억제와 실수요자 보호를 위한 정책 방향으로 해석됩니다. 부동산 매매를 고려하고 있다면, 거래 대상 지역이 토지거래허가구역인지 반드시 확인하고, 실거주 요건 등 허가 조건을 정확히 이해하는 것이 필요합니다. 정보에 기반한 신중한 판단만이 안정적인 부동산 거래의 첫걸음이 될 수 있습니다.