공시가격 상승의 긍정과 부정, 무엇이 더 클까?

 

2025년, 전국 아파트 공시가격이 일제히 인상되면서 보유세, 건강보험료, 기초연금 등 다양한 분야에 영향을 미치고 있습니다. 공시가격은 정부가 산정한 부동산의 기준 가격으로, 세금 부과와 복지 수급 자격을 판정하는 핵심 기준이기도 합니다. 이에 따라 공시가격 상승은 단순한 가격 조정이 아닌, 국민 삶 전반에 영향을 미치는 중대한 변수입니다. 이 글에서는 공시가격 상승의 긍정적 효과와 부정적 영향, 그리고 그 균형점에 대해 깊이 있게 분석해 보겠습니다.

 

1. 공시가격 상승의 긍정적 효과

공시가격 인상의 가장 큰 목적은 부동산 과세의 공정성 제고입니다. 과거에는 실거래가와 공시가격 간 괴리가 커, 시세 10억 원의 아파트도 공시가격은 5억 원 수준에 머무는 경우가 많았습니다. 이로 인해 고가 자산가들이 세금을 덜 내는 역진적 구조가 고착화되었고, 서민층의 상대적 박탈감도 심화됐습니다. 이에 따라 정부는 2020년대 초반부터 공시가격 현실화 로드맵을 제시하며 점진적 인상을 추진해 왔습니다.

공시가격이 실거래가에 근접해지면, 재산세와 종합부동산세 부과 기준이 실제 자산 규모를 보다 정확히 반영하게 됩니다. 이는 고가 부동산 보유자에게 적정 수준의 세금을 부과함으로써 조세 정의를 실현하는 데 기여합니다. 또한, 공시가격 현실화는 투기 억제 수단으로도 활용됩니다. 부동산을 단기 매매로 수익을 얻는 투기 수요는 세금 부담이 커지면 자연스럽게 감소하게 되며, 이는 시장 안정화에 긍정적인 영향을 줍니다.

지방정부 입장에서도 공시가격 인상은 지방재정 확충의 주요 수단입니다. 재산세는 대부분 지방세로 귀속되며, 그 수입은 지역 내 복지 서비스, 도시 기반 시설 개선, 교육 투자 등 다양한 분야에 사용됩니다. 실제로 공시가격 상승 이후 일부 지자체는 무상 급식 확대, 주민 복지센터 신축, 소규모 도로 개보수 등에 재정을 투입할 수 있는 여유를 확보했습니다. 이러한 선순환 구조는 결국 지역 주민 삶의 질 향상으로 이어지는 긍정적 결과를 낳습니다.

뿐만 아니라, 공시가격은 각종 복지정책의 기준점으로도 사용됩니다. 건강보험료, 기초연금, 주거급여, 기초생활수급자 판단 등에서 공시가격은 재산 평가의 척도이기 때문에, 정확한 가격 반영은 복지 자원의 합리적 배분에도 기여합니다. 즉, 공시가격이 실체를 제대로 반영할수록 진짜 필요한 사람에게 제도가 정확히 닿을 수 있는 가능성이 커지는 것입니다.

 

2. 공시가격 상승이 부정적으로 작용하는 사례

그러나 공시가격 인상이 항상 긍정적인 결과만을 낳는 것은 아닙니다. 특히 은퇴자, 고령층, 저소득 실거주자 등 고정수입이 없는 계층에겐 직접적인 부담으로 작용하는 경우가 많습니다. 대표적으로 서울 강남이나 용산 등지에 장기 거주하고 있는 고령자들이 있습니다. 이들은 과거 매입 시점에 비해 자산 가치는 높아졌지만, 현금 흐름은 거의 없는 경우가 많아 세금 납부에 어려움을 호소합니다.

이러한 문제는 1주택 장기보유자라 하더라도 종합부동산세 부과 대상이 되는 상황으로 이어질 수 있으며, 이때 세부담이 실질 소득 대비 지나치게 커지게 됩니다. 특히 2025년 기준으로 1세대 1주택자의 공시가격이 12억 원을 넘기면 종부세 과세가 이뤄지므로, 시세 기준 17~18억 원의 아파트를 보유한 사람들도 세금 부담이 급증하게 됩니다.

또한 공시가격 상승은 단지 세금 외에도 건강보험료 인상, 복지 탈락 등 다양한 방식으로 국민의 실생활에 영향을 줍니다. 지역가입자의 경우, 공시가격 상승으로 인해 재산 점수가 올라가며, 이로 인해 건강보험료가 월 수십만 원씩 오르는 경우도 보고되고 있습니다. 이에 따라 일부 고령자나 은퇴자는 “세금보다 건강보험료가 더 무섭다”라고 표현하기도 합니다.

더불어 공시가격 인상이 부동산 시장에 부정적인 심리적 파급효과를 유발하는 경우도 존재합니다. 예를 들어, 공시가격이 오르면 “정부가 집값 상승을 공식 인정했다”는 메시지로 해석되어 실거래가가 추가 상승하는 요인이 되기도 합니다. 이는 실수요자의 내 집 마련 문턱을 더욱 높이고, 청년층의 주거 불안감을 키우는 요소로 작용할 수 있습니다.

뿐만 아니라, 공시가격 인상 폭이 지역 간, 유형 간 형평성 없이 이루어질 경우 형평성 논란도 커집니다. 예를 들어, 일부 단독주택은 시세에 비해 공시가격 반영률이 훨씬 낮은 반면, 고층 신축 아파트는 현실화율이 높아 상대적으로 더 많은 세금을 납부하는 구조가 발생합니다. 이는 부동산 시장 내 제도적 불균형을 낳고, 신뢰도 하락으로 이어질 수 있습니다.

 

3. 중장기적 관점에서 공시가격 인상의 균형점은?

공시가격 상승의 긍정과 부정은 명확하게 존재하며, 이를 둘러싼 사회적 갈등도 계속해서 불거지고 있습니다. 하지만 중요한 것은 이러한 인상을 어떻게 설계하고 보완할 것인가입니다. 정부는 이를 위해 여러 가지 세제 완충 장치를 마련하고 있습니다. 대표적으로는 세부담 상한제, 고령자 납부유예 제도, 장기보유공제 등입니다. 이 제도들은 공시가격 상승으로 인한 부담을 일정 부분 완화해 주며, 특히 고정소득이 없는 노년층에게 실질적인 도움이 될 수 있습니다.

또한 공시가격은 복지 정책과도 연결되기 때문에 단순한 세금 부과 기준 이상으로 봐야 합니다. 예를 들어, 기초연금이나 생계급여 수급 조건에서 공시가격이 기준 이하일 경우 혜택이 유지되지만, 이를 초과하면 탈락하는 경우가 발생합니다. 따라서 공시가격 현실화 과정에서 복지제도와의 연동성을 충분히 검토하지 않으면, 선의의 피해자가 생길 수 있습니다. 이는 정책 신뢰도에도 영향을 미치게 됩니다.

정부가 장기적으로 나아가야 할 방향은 공시가격의 정확성, 형평성, 예측 가능성을 모두 확보하는 것입니다. 이를 위해 공시가격 산정의 투명한 기준 공개, 시세와의 괴리 해소, 유형 간 현실화율 통일, 지역 간 형평성 확보 등의 노력이 필요합니다. 또한, 공시가격 인상과 동시에 납세자들이 사전에 영향을 체감할 수 있도록 충분한 홍보와 안내가 병행되어야 하며, 이에 따른 보완 정책도 유기적으로 연계돼야 합니다.

결국 공시가격 인상은 ‘올릴 것이냐 말 것이냐’의 문제가 아닌, ‘어떻게 올릴 것인가’의 문제입니다. 시장의 수용성을 고려한 단계적 현실화와 함께, 그에 따른 사회적 부담을 적절히 나누는 시스템이 마련될 때 비로소 공시가격 정책은 국민적 공감을 얻을 수 있을 것입니다.

 

결론

공시가격 상승은 조세 형평성 확보, 시장 안정, 지방재정 확충 등 여러 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다. 그러나 동시에 서민과 고령층에게는 실질적인 부담으로 작용할 수 있으며, 복지제도의 사각지대를 확대할 우려도 존재합니다. 정부는 공시가격 정책의 설계와 집행에 있어 속도 조절, 형평성 확보, 사전 홍보, 피해 계층 보호 등 다각적 노력이 필요하며, 국민은 자신의 자산이 어떻게 평가되고 어떤 영향을 받을지 꼼꼼히 확인하고 대응할 필요가 있습니다. 이제는 공시가격을 세금 부담의 지표가 아닌, 사회 전체의 균형을 위한 도구로 이해하고 접근해야 할 때입니다.